הקורונה יצרה מציאות חדשה שלא הכרנו, גם בענף הנדל"ן.
כמות העסקאות ירדה משמעותית עם זאת, הפרויקטים לא הופסקו ובחודשים האחרונים עסקאות הנדל"ן התחדשו. דווקא בתקופה זו של חוסר וודאות, מסתמן שהשקעה בנדל"ן יכולה להיות דווקא השקעה טובה ובטוחה. בישראל, הביקוש לרכישת דירה חדשה מקבלן רק הולך וגדל, אנשים משקיעים את מרב כספם ברכישת דירה ולכן חשוב לדעת כיצד לעשות זאת נכון בזהירות ובמקצועיות, על מנת להתגבר על הסיכונים ולהימנע מהפסדים קשים.
ואלו 10 הטיפים החשובים ביותר שאוכל לתת לכם על קצה המזלג כעזרה ראשונה בלבד:
1. בדיקת היזם - היזם הוא שאחראי על התכנון, ההיתרים, הליווי הבנקאי, השיווק והמכירה של הדירות ומולו סוגרים את העסקה ולכן חשוב לבדוק מיהו היזם. מה ניסיונו? מה המוניטין שלו? מהו חוסנו הפיננסי?
2. בדיקת הקבלן - מיהו הקבלן? האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים בסיווג המתאים? האם הוא רשאי לבנות את מספר הקומות המובטחות? האם רישיונו עדכני לתקופת העבודות? האם הקבלן זכאי לבנות על הקרקע? האם בנייה שביצע בעבר הייתה איכותית וטובה? ועוד. כמו-כן, בדקו מול הקבלן מתי יושלם הפרויקט וניתן יהיה להיכנס לדירה. מיהו האדריכל של הפרויקט? האם יש ליווי בנקאי לפרויקט ומי הבנק המלווה מה המחירים? וכיוצ"ב.
3. בדיקת בעלות על הקרקע - האם הקרקע שעליה נבנה הבניין בבעלות הקבלן או שהוא בעל זכות חכירה לטווח ארוך? בדקו שאין עיקולים או שעבודים על הקרקע.
4. היתר בנייה - האם יש היתר בנייה מהרשות המקומית? אם טרם ניתן ההיתר, חשוב שתוודאו שהזמן לקבלת ההיתר מוגבל, ושיש לכם זכות לבטל לאחר תקופה זו, במידה ולא התקבל היתר בנייה. בהיתר הבנייה ניתן לראות מה מותר לבנות על פי אישור הרשויות.
5. בדיקת סביבת מגורים - בצעו בדיקה תכנונית מקיפה של סביבת המגורים כולל קבלת תוכניות עתידיות מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כדי לדעת מה מתוכנן לקום בקרבת הפרויקט בעתיד.
6. בדיקת הדירה - בבחירת דירה ספציפית עימדו על כל המרכיבים כגון: כיווני אוויר, קומה, מיקום וגודל המחסן והחניה.
7. מחיר הדירה - בדקו האם המחיר כולל מע"מ או אינו כולל מע"מ. הגדירו את התקציב שלכם מה ההון העצמי וכמה משכנתא אפשר לקחת ותמיד תיקחו מרווח ביטחון להוצאות נוספות מעבר למחיר הדירה, כמו: מס רכישה, שכ"ט עו"ד ועוד.
8. זיכרון דברים - לעיתים תדרשו לחתום על זיכרון דברים לפני החתימה על חוזה המכר, מדובר בהסכם לכל דבר. הרוכש מצד אחד מבטיח את מקומו אך מחליש את השפעתו על ניהול מו"מ על תנאי החוזה. אינני ממליצה לכם לחתום על זיכרון דברים.
9. חוזה מול הקבלן - עורך הדין של הקבלן פועל אך ורק לטובת הקבלן - לא רצוי ולא כדאי! ההמלצה הגורפת היא להגיע למעמד החתימה על החוזה עם עו"ד מטעמכם, המומחה למקרקעין, שיבחן היטב את החוזה ויגן על הזכויות והאינטרסים שלכם וימנע מהקבלן להתחמק מחובותיו כלפי הרוכש. אל תחסכו ותיקחו בחשבון שעו"ד מטעמכם ידאג לאינטרסים האישים שלכם ויחסוך לכם בסופו דבר הרבה מאד כסף ו/או נזקים נוספים שעלולים להיגרם מחוזה ששומר על האינטרס של הקבלן ושהוא חד צדדי.
10.מפרט טכני ותכנון הדירה - בצעו בדיקה של כיווני האוויר, של גודל החדרים מה המוצרים המובטחים לכם. מה כוללת הדירה שלכם מבחינת המפרט הטכני, אילו שינויים ניתן לעשות?
לסיכום, החוזים של דירות חדשות הנרכשות מקבלן מורכבים מאוד ועל כן הטיפים שהובאו בכתבה זו אינם מהווים תחליף לייעוץ משפטי וליווי צמוד של עו"ד מקצועי המומחה בתחום המקרקעין, אשר יוכל לבחון לעומק את כל פרטי החוזה הספציפי ולהתאימו דיוק למידותיכם.
עו"ד יערה כרמלי-אילוז בעלת ניסיון רב שנים בליווי עסקאות נדל"ן שונות, ליווי וייצוג מוכרים/רוכשים דירות קבלן ודירות יד שניה, תמ"א 38, רישום בתים משותפים ועסקאות נדל"ן מורכבות.
